Седем мита за краткосрочното отдаване под наем

В постоянната си комуникация с нови клиенти се сблъскваме с някои предубеждения относно краткосрочното отдаване под наем чрез платформи като airbnb, booking и vrbo. 

В тази статия ще разобличим някои основни митове, които витаят около този бизнес. 

АМОРТИЗАЦИЯ

Започваме с най-болезнената тема за всички собственици на имоти – амортизацията. 

Несъмнено инвестицията, усилията и разхода на време около завършването и обзавеждането на един имот не са за пренебрегване. 

Намираме се в състояние на пазара, в което самата инвестиция в покупката на имот е много висока спрямо стандарта на живот в страната. Често в хода на разговор по време на среща с нови клиенти се сблъскваме с това притеснение в клиентите и го обсъждаме подробно. 

Още с подготовката на имот за лично ползване или отдаване под наем, всеки собственик е наясно, че обзавеждането и оборудването на имота ще се ползва активно. Тук е добре да отбележим една основна разлика между личното ползване (или дългосрочното отдаване) и краткосрочното отдаване. При краткосрочното отдаване кухнята и уредите (готварска печка, котлони, пералня) се използват изключително рядко от гостите. 

Друг основен плюс е редовното посещение от почистващ екип и редовната поддръжка. Няма как да задължите дългосрочните си наематели да ползват професионални услуги, нито да ги ограничите в използването на уреди или редовното приготвяне на домашна храна. 

 ЕВТИНИ МЕБЕЛИ И УРЕДИ

След сериозната сума, отделена за покупка на имот и довършителни работи, купувачите с цел инвестиция често попадат в капана на разсъждението “Няма нужда да инвестирам в качествени уреди, мебели и санитария, защото и без това ще го отдавам под наем.” 

Този мит заслужава да бъде дебело подчертан, защото е сред най-ощетяващите и създаващи бъдещи проблеми митове. Ако този мит имаше етикет в голям магазин за мебели и уреди, той щеше да гласи “Спести сега, скъсай си нервите по-късно!”. 

Нашият съвет е винаги да предвиждате разходите за възможно най-качествени мебели, уреди и санитария преди отдаване под наем, за да не останете с грешното впечатление, че наемателите (било то краткосрочни или дългосрочни), носят вина за захабяването и повредите. 

Неминуемо некачествените уреди, мебели и санитария ще ви донесат допълнителни главоболия. Замислете се, преди да спестите 20% от цената на нещо, защото само година-две след това може да ви се наложи да заплатите нови 100% ! 

ПРИХОДИ VS РАЗХОДИ 

Основно притеснение на новите ни клиенти е дали приходите от краткосрочни наеми ще им помогнат да избият инвестицията си в предвидения от тях срок. От основно значение за успеха при краткосрочното отдаване е локацията на един имот. 

Ако разполагате с апартамент с централна локация, който се управлява правилно (реални цени, които да доведат до максимална заетост и съответно максимална доходност на годишна база), няма да останете разочаровани от приходите. 

Разходи като сметки за ток и вода и такса управление няма да ви лишат от добра доходност, защото тук логиката е проста – с правилно управление и постоянство ще получите повече приходи, отколкото ако се занимавате сами, без да разполагате с достатъчно време или познания за пазара.

НЕДОБРОСЪВЕСТНИ ГОСТИ И ПРОБЛЕМИ СЪС СЪСЕДИТЕ

В случай, че когато чуете “краткосрочно отдаване” веднага си представяте недобросъвестни купонджии, които ще съсипят имота ви, то имате грешна представа за нещата. Гостите на airbnb следват съвестно културата на платформата, оставят апартаментите в добро състояние след себе си и се отнасят учтиво и любезно както с хостовете, така и със съседите в сградата.

Относно съседите, практиката показва че те нямат проблеми с гостите на airbnb и ситуацията не е по-различна за тях от дългосрочните наематели. Разбира се, ако планирате да отдавате имота си краткосрочно е добре да обсъдите това с тях и спокойно в няколко изречения да им обясните как работи този процес, както и да ги успокоите, че гостите не са “случайни” анонимни хора, а проверени и доказани коректни ползватели на тази услуга.

ЩЕТИ

Щетите също са изключителна рядкост и винаги са причинени от невнимание, а не от недобросъвестност. 

Добре е да знаете, че airbnb застрахова всяко посещение с доста висока сума и коректно и в кратък срок изплаща щети, стига да се докажат със снимков материал. 

Наша грижа като пропърти мениджъри е да установим евентуални щети в срок, да подадем оплакване, да защитим интереса на клиентите си и да се погрижим за отстраняването на щетата. 

СИГУРНОСТ НА “ДЪЛГОСРОЧНИЯ НАЕМАТЕЛ”

Дългосрочният наем изглежда “сигурен” вариант, заради масово наложената идея за “сигурния” дългосрочен наемател. Това отново е мит, който може да се подчертае дебело. Нека направим следната бърза сметка:

Ако определите нереалистично висок дългосрочен наем (1000 евро на месец за тристаен апартамент в провинциален град?!) и търсите наемател в продължение на три месеца, след това смъкнете наема на 900 евро, после на 800…. И накрая намерите наемател за 650 евро уж дългосрочно, но след третия месец се оказва, че се мести да живее в чужбина, не е заверил семестъра или се е разделил с гаджето. Колко точно сте изкарали от този имот в тези 12 календарни месеца? 

В огромен процент от случаите хората не се замислят какво изкарват на годишна база, а са фокусирани върху месечния наем. Това не отговаря на нито една пазарна логика и е основна грешка. Краткосрочното отдаване на имот с подходящо обзавеждане и локация може да бъде с до 40% по-доходоносно.

Всъщност, в пазарната реалност, в която се намираме, това често е единствената възможност да си върнете инвестицията (спрямо международно приетото схващане с формулата за 10 години), стига да сте инвестирали в правилната локация. 

Ако дългосрочният наемател е с ниска хигиена и ползва имота недобросъвестно, може да ви отнеме месеци, за да го установите. Организацията на ремонт, пребоядисване и подмяна на някои мебели след неговото напускане, също е сериозна инвестиция, която трябва да вземете предвид. 

При краткосрочните наеми това няма как да се случи, тъй като след всяко напускане на госта имота се посещава от пропърти мениджър и почистващ екип. Освен това, всяка една нанесена от госта вреда незабавно се докладва на платформите и се покрива от автоматичната застраховка, която те предоставят. 

ЛЯТОТО НА НОЩУВКИ, ЗИМАТА – ДЪЛГОСРОЧНО

Ако имате резервации до края на Септември и решите да пуснете обява за дългосрочно отдаване от Октомври и извадите късмет да намерите наемател, който да иска да се изнесе в края на Май или Юни, трябва да вземете предвид следните фактори: 

• Нямате гаранция за състоянието, в което този наемател ще остави имота;
• Твърде възможно е да се наложи да вложите средства в освежаване или подмяна на мебели, което е равно на допълнителни разходи и на скъсяване на периода, в който можете да получавате резервации в летния сезон. 

Ако пък изобщо не успеете да намерите такъв наемател, а сте спрели апартамента от краткосрочно предлагане, то тогава ще сте в ситуация “нито едното, нито другото”, което си е чиста загуба. 

Важно е да отбележим, че ако имате намерение да пробвате да отдадете дългосрочно, е много важно да съобразите това с календара с краткосрочни наеми. Ако влезе резервация, която не можете да изпълните, последствията не са малки – можете да се разделите със суперхост статуса си, а в някои платформи ще се наложи да платите и глоби. 

Надяваме се, че тази статия е била полезна за вас и ще ви помогне да изработите най-правилната стратегия, за да накарате инвестицията ви да работи за вас по най-добрия начин. Ние сме на разположение да ви консултираме и да ви помогнем в това начинание. 

Надяваме се, че тази статия е била полезна за вас. Тя е изцяло авторска, и в този смисъл нейното съдържание е защитено от ЗАПСП.